11評估用于產權調換房屋為期房的價值時.價值時點和估價對象的狀況匹配正確的是()。

A價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況

B價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況

C價值時點為未來，估價對復狀況為現(xiàn)在狀況

D價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況

【答案】B

【解忻】本題考查的是價值時點原則，在評估用于產權調按房屋的價值時，應特別注意兩點：

(1)價值時點應與評估被征收房屋價廈的價值時點一致。(2)估價對象狀況，如期房的區(qū)位

用途、建筑面積、建筑結構等，以房屋征收部門向房地產估價機構出具書面意見說明的用于產權調換房屋狀況為依據。P162。

A甲B乙 C丙D丁

【答案】B

【解析】本題考查的是。可比實例是類似房地產中真實成交符合—定條件的，具體是指交易實例中交易方式適合估價目的，成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產等財產或相關投益。P173。

18關于建筑物經濟壽命說法，正確的是()。

A經濟壽命主要由建筑物的質量及地基穩(wěn)定性決定

B正常情況下經濟壽命長于自然壽命

c經濟壽命與周圍環(huán)境，房地產市場狀況有關

D建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經濟壽命不變

【答案】C

【解析】本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物經濟壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經濟壽命可能不同.一般是在筑物設計使用年限的基礎上，根據建筑物的施工使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產市場狀況等進行綜合分析判斷得出的 P235。

19房地產的有租約限制價值等于().

A無租約現(xiàn)值價值減承租人權益價值

B出租人權益價值加承租人權益價值

C無租約現(xiàn)值價值減出租人權益價值

D出租人權益價值減承租人權益價值

【答案】A

【解析】本題考查的是出租人權益價值。出租人投益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租人權益價值+承租人收益價值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租人權益價值。參見教材P106。

20運用市場提取法求取的報酬率可能與估價價對象未來收益風險不完全一致，其根本原因是()。

A能夠獲得的交易實例數量較多

B所取得的報酬率是利用過去的數量求取的

c利用試錯法和內插法求取報酬率時存在計算誤差

D可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進行適當調整

【答案】B

【解析】本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦巾過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風險的可靠指針。參見欺材P250。