2018年房地產(chǎn)估價師即將開考，很多考生都通過各種渠道找2017年房地產(chǎn)估價試題，建設(shè)工程教育網(wǎng)為了節(jié)省考生尋找時間，將2017年房地產(chǎn)估價師案例與分析試題及答案進(jìn)行了整理，希望能夠幫助到考生!這篇文章主要為大家介紹2017年房地產(chǎn)估價師案例與分析試題-問答題第二題，希望考生注意查看!2014~2017年房地產(chǎn)估價師歷年試題答案及解析匯總>>

2017年房地產(chǎn)估價師案例與分析試題-問答題第二題

　　(二)甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所多有權(quán)證;廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備。現(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其抵押價值。請問：

　　1.本次估價適宜選用哪種估價方法?在估價測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點(diǎn)?

　　【答案】本次估價是以選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：

　　(1)計(jì)算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。

　　(2)計(jì)算折舊時，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

　　2.針對該估價對象特點(diǎn)，變現(xiàn)能力分析中重點(diǎn)分析說明哪些問題?

　　【答案】估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：(1)估價對象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響;(2)假定估價對象在價值時點(diǎn)拍賣或變賣時最可能實(shí)現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度;(3)變現(xiàn)的時間長短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。

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