目前，在一些城市，“智能”已成為樓市經營的必備內容和重要賣點。但在過熱之中來思考“智能”這一含義，也許更有益于樓市的發(fā)展。

　　信息時代重技術，智能變革建筑業(yè)信息時代的來臨，給建筑業(yè)帶來了新的生機；智能化的發(fā)展也給建筑業(yè)帶來了新的課題。信息社會的大潮，已涉及到每個人，每一件事，先進的信息技術，已使單純的建筑業(yè)，從形式到內容都進行著一場深刻的變革。這一切，正以智能化的發(fā)展而改變，我們的生活方式也隨之改變。

　　有“硬”有“軟”方周全，周期壽命要分開

　　在智能技術的發(fā)展過程中，有個較為普遍的現象，就是過分強調硬件技術，而忽視了軟件管理，姑且稱之為“重硬輕軟”！所謂的“硬”指的是設備（包括相關的操作軟件）及相關的技術；所謂“軟”，主要指對智能設備和系統的管理（包括管理者和管理群體的素質，以及相關的管理技術），其中包括物業(yè)管理和相關的行業(yè)管理。這一“重硬輕軟”的現象，實質上是“重技術、輕管理”的體現。我們談論智能化，強調的是：樓宇設備自動化系統、安全防衛(wèi)自動化系統、消防自動化系統、停車場自動管理系統、寬帶網通信系統、一卡通系統等等，好象有了這么多系統，就是智能化。這一思路影響到管理行為。因此在某些規(guī)章制度中，只重視硬件設施的標準，認為有了多少個“系統”就可以評定為哪一級或者幾顆星。然而大多數從業(yè)人員往往忽視了一件事，那就是建筑物的壽命周期與設備系統的壽命周期與設備系統的壽命相差很大。按照英國DEGW集團1999年10月的文件提供的材料，建筑物的生命周期定為70年，機電類設施系統的生命周期定為15年，而通訊系統的生命周期只有3年。這意味著，通信系統由于科技發(fā)展的突飛猛進，只要3年就面臨著系統更新、擴容與升級。何況對通信或機電系統的運行與維護要比維護一個建筑物的工作量和工作內容要復雜得多，智能設施的后期管理顯得更為重要。因而，智能設施的后期管理顯得更為重要。因而，管理是智能設施正常運轉的關鍵。

　　過早評級不可取，全程管理為上策

　　對于智能化機電設備與信息系統而言，只考慮硬件裝備，不過問管理中設施的運行與維護是十分片面的。由于科學技術的迅速發(fā)展，許多設備定貨時是先進的產品，貨到時已落伍了。況且對于通訊系統還有個傳遞內容的問題，網絡系統建成后還需要在網上不斷的提供豐富的信息資源，不同網絡的建設就毫無用處。從這點看，旅游涉外飯店等級劃分和評級的國家標準值得借鑒。不僅有建筑和設備的裝備標準，還要提出服務規(guī)格、服務人員素質、服務質量等具體要求。而對旅游飯店是要求開業(yè)一年以上方能申請星級資質，而目前不少城市的智能小區(qū)評估工作結束之后的實際運行效果，只能為開發(fā)商提供賣點而已。這種評優(yōu)效果不能說是好的。對于建筑設計來說，在方案設計

　　階段為了適應它的自然和人文條件，有個從應用到造型的創(chuàng)意問題。因此，對建筑設計的優(yōu)秀方案，包括一些設計大師的未能實現的手稿都可能成為傳世佳作。但對于設備及設備系統不同，主要在于它運行之后是否能真正體現出預期的功能效用。如果系統建成以后，不能達到預期目的，方案階段所評的智能等級也名存實亡。只有日后的實行、維護和管理聯系起來才有意義。技術水平與管理水平是不可偏廢的，要重“硬”也要重“輕”。另外，目前不少設備標準不低，但管理跟不上，或因規(guī)章制度不當，或管理人員的素質低下，由此造成系統運轉不良乃至系統受到損傷，直至造成重大浪費與釀成事故，此種現象已相當普遍。故而，設備與設備系統，絕不可“只建不管”。考核一個小區(qū)智能系統運行的最終結果，早期評優(yōu)，評等級不是一個好辦法。

　　管理系統跟不上，安防系統不安防

　　許多小區(qū)設有許多防區(qū)，卻因管理上的不足導致小區(qū)中重要的安防系統形同虛設，偷盜搶劫時有發(fā)生。因此，安防系統的建設對于建設與管理二者關系來說，有著比其他系統更重要的位置。安防系統大多數是監(jiān)視系統，它主要的功能是報警，但報警之后，仍要保安人員上去處理。如果保安人員失職，那么再好再嚴密的系統也是無用的。據介紹，2000年在上海召開的國際超高層建筑經營管理研討會上，有人向金茂大廈負責人提出，你們的安防系統已做得很好了，何必還設保安人員？回答是：“系統得由人看護和操作”。另據報道，紐約世界貿易中心在經歷過1993年的一起重大爆炸事件之后，每月整個大廈都要舉行一次到幾次的應付突發(fā)事件的演習，這表明安全的保障權有安防系統是不夠的。

　　智能不能脫離人，“硬”、“軟”兼顧顯功能

　　現在的開發(fā)商強調“以人為本”，最能體現“以人為本”的就是智能化系統。但這里的“人”又絕不僅僅是服務的對象，也包括系統的操作者。二者要兼顧，缺一不可，否則“以人為本”就成了一句空話。

　　當前有一種傾向，就是過份重視技術，以為技術成份愈多愈好，集成的程度愈高愈好，自動化程度愈廣愈好，愈新愈好。似乎成了技術決定一切，而恰恰忽視了這些技術由誰來管。不要忘記，多先進的自動化也脫離不了“人”，即管理這個系統的群體。所以機構和相應的一整套規(guī)章制度應當完善起來。

　　據香港某物業(yè)管理專家介紹，內地許多大廈的智能化設施系統比香港要先進得多，香港沒有這么多的新系統、新設備，但是，香港對設備的管理和使用比內地要好得多。

　　總之，“重技術、輕管理”是一種見物不見人的傾向，再不能有這樣的思想。技術與管理要兼顧，有先有后方能真正成為智能化。

　　建筑時報·林賢光